Inadimplência no Minha Casa, Minha Vida Eleva Riscos para Incorporadoras em SP

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) alcançou um ciclo recorde de expansão, representando 58% dos lançamentos e 51% das vendas de imóveis novos no segundo trimestre de 2026, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Apesar do crescimento, as incorporadoras enfrentam um desafio significativo na forma de inadimplência elevada, especialmente relacionada ao modelo de financiamento conhecido como pró-soluto. Esta modalidade permite que a incorporadora parcele diretamente com o comprador a parte do imóvel não financiada pelos bancos, normalmente entre 20% a 30% do valor.

Ao contrário do financiamento bancário tradicional, que utiliza alienação fiduciária — onde o imóvel funciona como garantia efetiva da dívida —, o crédito pelo pró-soluto não oferece garantia real para a incorporadora. Isso porque o imóvel fica alienado ao banco que financia a maior parte do valor, deixando a construtora exposta integralmente ao risco de calote.

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Segundo a empresa de crédito imobiliário Liquid, a inadimplência neste modelo pode ser de cinco a dez vezes maior do que nos financiamentos bancários tradicionais, com taxas médias de parcelas em aberto em torno de 9% a 9,37%. Estes números são especialmente preocupantes na fase pós-chaves, quando o comprador já ocupa o imóvel.

Estima-se que o pró-soluto movimente entre R$ 8 bilhões e R$ 15 bilhões por ano dentro do MCMV, com uma carteira ativa de cerca de R$ 25 bilhões. Somando-se também as operações de tabela direta, o volume de recebíveis pode chegar a R$ 30 bilhões a R$ 40 bilhões anualmente.

O cenário é agravado pela situação financeira das famílias brasileiras que compõem o perfil principal dos compradores nesse modelo, geralmente residentes nas faixas de renda entre um e dois salários-mínimos. Um estudo da Equifax BoaVista revelou que esta população finalizou 2025 com mais de 90% da renda comprometida e representando 60,4% do total de inadimplentes no país.

Reconhecendo o desafio, a incorporadora Tenda reajustou sua estratégia, diminuindo a oferta de pró-soluto e direcionando cerca de 55% dos lançamentos para clientes nas faixas 3 e 4 do MCMV, perfis considerados de maior renda e melhor crédito.

Como iniciativa para mitigar riscos, a Equifax BoaVista e a Liquid desenvolveram um score específico para operações pró-soluto, que combina o histórico de crédito e dados do mercado. testado com cerca de 500 mil contratos, este modelo apresenta desempenho 26% superior aos modelos genéricos, auxiliando nas concessões e na gestão das carteiras de recebíveis.

O debate sobre a inadimplência no pró-soluto permeou o Encontro Internacional da Indústria da Construção (Enic), com gestores do setor destacando a preocupação de que esta questão pode comprometer o crescimento do mercado imobiliário no Brasil.

Na zona leste de São Paulo, obras em construção como as na avenida Jean Khoury Farah, em Itaquera, ilustram o avanço do programa, mas também refletem os desafios financeiros enfrentados pelas incorporadoras no atual cenário.