Crédito com garantia de imóvel cresce 31% em 2026: saiba quando optar por essa modalidade

O empréstimo com garantia de imóvel, conhecido no mercado financeiro como home equity, tem ganhado popularidade entre os brasileiros em 2026. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), essa modalidade movimentou R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre, o que representa um crescimento de 30,9% em comparação ao mesmo período do ano anterior, quando o total foi R$ 5,10 bilhões.

A modalidade consiste em utilizar um imóvel como garantia para tomar crédito com juros mais baixos e prazos mais longos que outras linhas sem garantia. O valor médio dos empréstimos nessa operação chegou a R$ 267 mil, com prazos médios de 13 anos e o valor contratado equivale, em média, a 33% do preço do imóvel dado como garantia — conceito chamado de loan to value (LTV).

Quando o empréstimo com garantia imobiliária é vantajoso?

Especialistas consultados esclarecem que essa linha de crédito é indicada principalmente para quem deseja substituir dívidas com juros altos por uma alternativa mais barata ou para financiar projetos de longo prazo, como uma reforma ou investimento em negócios, desde que o tomador tenha capacidade real de pagamento e planejamento claro.

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É importante não confundir a redução do valor da parcela com um custo financeiro menor ao final do contrato. Apesar das parcelas menores, o prazo estendido pode resultar em um gasto maior total devido ao pagamento prolongado de juros. Um exemplo hipotético mostra que um empréstimo de R$ 100 mil pode apresentar parcelas significativamente menores em prazos mais longos, porém com custo total mais elevado.

Riscos associados à garantia do imóvel

O principal risco ao contratar um empréstimo com garantia imobiliária é a possibilidade de perder o imóvel em caso de inadimplência. Na alienação fiduciária, modalidade mais comum nesse tipo de operação, o imóvel fica vinculado ao banco como garantia. Se o devedor não regularizar os pagamentos, o imóvel pode ser levado a leilão para quitação da dívida, independentemente de ser a casa onde reside.

A Lei 14.711 de 2023, que instituiu o Marco Legal das Garantias, ampliou o uso de garantias imobiliárias e estabelece regras para quando um mesmo imóvel pode responder por mais de uma obrigação. Por isso, é fundamental que o consumidor verifique quais dívidas estão garantidas, as condições contratuais e as consequências de eventual atraso.

Custos e aspectos a considerar antes de contratar

Além da taxa de juros, o consumidor deve analisar o Custo Efetivo Total (CET), que inclui encargos como IOF, tarifas bancárias, avaliação do imóvel, seguros e custos cartorários. Também é preciso observar se os juros são prefixados ou variáveis, o que pode impactar o valor das parcelas ao longo do tempo.

O processo de contratação envolve análise de crédito, avaliação e registro da garantia, podendo levar mais tempo que um empréstimo pessoal tradicional. Planejamento financeiro e capacidade de pagamento são determinantes para não comprometer o orçamento, principalmente para pessoas com renda instável ou endividamento já elevado.

Novidades no mercado: linha de crédito com garantia imobiliária

Além do modelo tradicional, em que o valor total é liberado de uma vez, cresce a oferta da linha de crédito com garantia de imóvel (LCGI). Nessa opção, o cliente recebe um limite aprovado e pode utilizar recursos conforme a necessidade, pagando juros somente sobre o valor sacado. O limite pode ser renovado e recomposto à medida que o cliente amortiza a dívida, o que pode ser útil para projetos com liberação gradual de recursos, como reformas.

O diretor de operações do Banco Bari, Gustavo Caciatori, destaca que essa modalidade exige disciplina financeira para evitar que o uso contínuo do limite comprometa o fluxo de caixa a longo prazo.

Principais pontos para avaliar antes de contratar

• Finalidade: Definir se o dinheiro será usado para refinanciar dívidas, investimento ou despesas recorrentes.
• Custo: Comparar o CET entre diferentes propostas, não só a taxa anunciada.
• Prazo: Considerar o impacto total dos juros conforme o período contratado.
• Renda: Garantir que as parcelas caibam no orçamento mesmo em imprevistos.
• Garantia: Entender o valor do imóvel e os riscos de execução em atraso.
• Indexação: Verificar se a dívida está corrigida por índice que pode elevar o saldo devedor.
• Despesas adicionais: Esclarecer custos de avaliação, cartório, seguros, entre outros.
• Modalidade de saque e amortização: Para linhas de crédito, entender regras de uso e recompra do limite.

Em resumo, o home equity pode ser uma solução atraente para quem busca condições melhores de crédito, desde que a contratação seja feita com planejamento e consciência dos riscos envolvidos, especialmente sobre o patrimônio imóvel.