Aluguéis passam a ter nova cobrança de IBS e CBS com reforma tributária

A reforma tributária vai ampliar a cobrança de impostos sobre aluguéis, incluindo a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), além do já existente Imposto de Renda.

Tributação para pessoas físicas

Para quem aluga imóveis como pessoa física, a novidade é que os novos tributos de consumo serão aplicados apenas para quem receber mais de R$ 240 mil por ano e tiver três ou mais imóveis alugados simultaneamente.

Também existe a regra alternativa, em que se a receita com aluguel atingir R$ 288 mil em um ano — 20% acima do limite — o contribuinte será atingido pelos novos tributos mesmo que não tenha alcançado os critérios no ano anterior.

Quem não atingir essas condições continuará pagando somente o Imposto de Renda sobre a renda do aluguel, com alíquotas progressivas que variam entre 7,5% e 27,5%.

Tributação para pessoas jurídicas

Empresas como holdings patrimoniais, incorporadoras e companhias imobiliárias que recebem renda de aluguéis serão tributadas pelo IBS e CBS, considerados como prestação de serviço.

A alíquota combinada para pessoas jurídicas pode variar entre 25% e 30%, antes da aplicação de créditos fiscais. Esses créditos de não cumulatividade permitirão descontar tributos pagos em etapas anteriores, evitando a cobrança em cascata e reduzindo a carga tributária efetiva em 5 a 10 pontos percentuais.

Além disso, imobiliárias também terão incidência do IBS e CBS sobre a receita obtida por taxas de administração ou comissões.

Mecanismos de alívio e período de transição

Para atenuar o impacto nos locadores, a reforma prevê redução de 70% na base de cálculo para esses tributos nos aluguéis e permite um desconto mensal de R$ 600 por unidade residencial.

Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 poderão optar por um regime de transição que mantém as regras antigas por um período, embora essa escolha tenha custos e nem sempre seja a mais vantajosa.

Impactos no mercado e possibilidade de repasse

A maior incidência tributária tende a reduzir a margem líquida dos proprietários, especialmente os que já operam com rentabilidades menores.

O repasse deste custo para os inquilinos dependerá das condições do mercado imobiliário local, como oferta e demanda e contratos vigentes.

Diferenças surgem também segundo o tipo de locatário: empresas locatárias podem abater créditos do IBS e CBS pagos embutidos no aluguel, enquanto pessoas físicas, como consumidores finais, não têm direito a esse benefício, podendo sofrer impacto maior nos custos.

Novos deveres fiscais e riscos para proprietários

A transição para o novo sistema prevê implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), com aumento dos deveres fiscais dos proprietários. O descumprimento dessas obrigações poderá levar a sanções, o que reforça a necessidade de atenção às mudanças.

Além disso, como essas alterações são externas aos contratos, locadores e locatários podem solicitar revisão contratual com base no Código Civil, caso os custos tributários afetem a relação comercial.

Essas mudanças entram em vigor a partir de 2027 para a CBS e em 2029 para a implantação integral do IBS, sinalizando um período gradual de adaptação para todos os envolvidos no mercado de aluguel.