Principais reclamações de cotistas de FIIs envolvem taxa dupla, transparência e emissões
Levantamento do Clube FII aponta conflitos de interesse, comunicação e emissões como principais dores dos investidores em fundos imobiliários.
Um levantamento realizado pelo Clube FII com análise de quase 37 mil comentários publicados ao longo de 12 meses no fórum da entidade identificou as principais reclamações dos cotistas de fundos imobiliários (FIIs). Segundo Danilo Barbosa, analista CNPI e Head de Research do Clube FII, os temas mais recorrentes envolvem mais questões ligadas à gestão dos fundos do que ao cenário macroeconômico ou político, surpreendendo em parte as expectativas dos analistas.
Dupla taxa de gestão e conflitos de interesse
A principal preocupação dos investidores está relacionada às operações em que um fundo imobiliário adquire ativos ou participações cuja gestão fica sob responsabilidade de outra empresa, o que gera o que Danilo Barbosa chama de dupla taxa de gestão. Essa situação, segundo o levantamento, acumulou 65% dos comentários negativos na categoria específica. Os cotistas temem que a existência de taxas em diferentes níveis prejudique a rentabilidade líquida dos investimentos, citando, por exemplo, um cap rate de 8% que pode ser reduzido pela estrutura de custos. No entanto, o analista ressalta que a avaliação deste modelo depende do preço pago e da análise completa da operação, incluindo custos e potencial retorno.
Comunicação e transparência das gestoras
Outra fonte significativa de críticas, com cerca de 11 mil comentários, refere-se à comunicação das gestoras. Os investidores apontam atrasos nas respostas, ausência de esclarecimentos sobre operações e falta de posicionamento em momentos difíceis para os investimentos. Barbosa destaca que a chave costuma estar na atuação da gestão diante de eventos adversos, enfatizando a necessidade de canais institucionais mais consistentes e uma comunicação regular e transparente, principalmente em situações de crise.
Governança e participação dos cotistas
A percepção de que as decisões tomadas nas assembleias nem sempre representam os interesses da maioria dos investidores é outro aspecto apontado como problemático. A baixa participação dos cotistas pode levar à aprovação de decisões importantes por uma pequena parcela dos detentores de cotas. Para o analista, a responsabilidade é compartilhada, pois além da necessidade de melhor comunicação por parte das gestoras, é requerido maior engajamento e acompanhamento dos investidores nos processos decisórios.
Emissões de cotas abaixo do valor patrimonial
As emissões de cotas realizadas por valores inferiores ao patrimônio dos fundos são apontadas como uma preocupação pelos investidores, sobretudo quando levantam dúvidas sobre diluição das cotas existentes e impacto negativo no valor das cotas. O levantamento aponta que as avaliações desses casos variam conforme o contexto, sendo em algumas situações mecanismos para enfrentar dificuldades financeiras. Ainda assim, a transparência sobre os custos e condições das ofertas é considerada fundamental para que os cotistas possam avaliar riscos e benefícios.
Aquisição de imóveis com pagamento em cotas e compensações de preço
A prática de aquisição de imóveis por meio do pagamento com cotas gerou debates sobre a avaliação dos preços desses ativos, quantidade de cotas emitidas e efeitos para cotistas atuais. O mercado questiona se determinadas operações poderiam resultar em pagamentos acima do valor de mercado ou condições que favoreçam os vendedores. Além disso, as compensações de preço e ajustes relacionados dificultam a avaliação do custo efetivo das aquisições.
O episódio completo com a apresentação do levantamento está disponível na edição semanal do programa Liga de FIIs, transmitido às quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube.