STF decide que empresas imobiliárias têm imunidade do ITBI ao integralizar imóveis no capital social
Supremo Tribunal Federal define que incorporadoras e construtoras não pagam ITBI ao transferir imóveis para compor seu capital social.
O Supremo Tribunal Federal (STF) definiu que empresas do setor imobiliário, como incorporadoras, construtoras e administradoras de imóveis, estão dispensadas do pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ao transferirem imóveis para compor seu próprio capital social.
A controvérsia judicial envolveu o dispositivo constitucional que isenta o ITBI na transmissão de imóveis para integralização de capital social e reorganização societária, mas que contém uma exceção para casos em que a atividade principal do adquirente seja compra e venda, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
A decisão foi tomada por maioria de oito votos a dois no julgamento do Tema 1.348, realizado pelo plenário do STF, e deverá orientar julgamentos semelhantes nos tribunais pelo país.
O relator do caso, ministro Edson Fachin, entendeu que a restrição constitucional não se aplica à integralização de capital social, mas sim às operações relacionadas a fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas. Seu entendimento foi acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Kassio Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia e Dias Toffoli.
O ministro Alexandre de Moraes concordou com o relator, fazendo ressalvas quanto à possibilidade de fiscalização municipal para coibir eventuais fraudes ou simulações. Por outro lado, os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino discordaram, defendendo que empresas com atividade preponderantemente imobiliária não deveriam gozar da imunidade.
A imunidade do ITBI está prevista na Constituição Federal com o objetivo de facilitar a formação e capitalização de empresas, evitando a tributação sobre o aporte de patrimônio via imóvel nas sociedades. Na visão do relator, essa imunidade é incondicionada, independentemente do ramo de atuação da empresa, compatível com os princípios de estímulo à economia e à livre iniciativa.
Além disso, Fachin alinhou seu posicionamento a um precedente do Tema 796, que limita a imunidade à parte do valor dos bens que corresponde ao capital social integralizado, não abrangendo valores que excedam esse limite.
O caso chegou ao STF após uma empresa contestar decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que autorizou o município de Piracicaba (SP) a cobrar o imposto alegando que a atividade principal da empresa era a compra e venda ou locação de imóveis.
Especialistas indicam que a decisão encerra uma disputa relevante entre contribuintes e municípios. Segundo a advogada Graziele Pereira, do Canedo, Costa, Pereira e Alabarce Advogados, a imunidade representa um incentivo à atividade econômica, impactando diretamente o setor da construção civil e promovendo maior acesso à moradia ao reduzir custos na entrada de empreendimentos imobiliários.
Contudo, alguns pontos podem gerar dúvidas futuras, como a eventual modulação dos efeitos da decisão, que não foi proposta no julgamento, mas poderá ser discutida em embargos ou por municípios interessados. Caso não haja modulação, contribuintes poderão requerer devolução dos valores recolhidos a título de ITBI nos últimos cinco anos.