Estoque de imóveis populares em São Paulo atinge patamar recorde, diz relatório do Goldman Sachs
Lançamentos de imóveis econômicos em São Paulo superam vendas, elevando estoque ao maior nível histórico e gerando alerta para o mercado.
O mercado imobiliário de imóveis de baixa renda em São Paulo enfrenta um cenário desafiador, com o estoque de unidades atingindo o maior patamar já registrado, conforme relatório divulgado pelo banco Goldman Sachs.
Dados de agosto indicam que os lançamentos do segmento econômico somaram cerca de 14 mil unidades, enquanto as vendas ficaram em torno de 8 mil, o segundo maior volume anual. Esse desequilíbrio entre oferta e procura vem se ampliando desde meados de 2024, resultando em um estoque disponível de 59 mil unidades, recorde histórico.
O indicador que mede os meses de estoque subiu para 8,4 meses, superando a média histórica aproximada de sete meses e alcançando o nível mais elevado desde o início de 2023. A relação entre vendas e oferta caiu para 60%, distante do pico de 68% observado em meados de 2025.
Faixas de preço e impacto para incorporadoras
A pressão está concentrada nos imóveis com preços entre R$ 275 mil e R$ 400 mil, nos quais foram lançadas 9,6 mil unidades e vendidas 5,6 mil em agosto. O estoque nessa faixa cresceu 85% em um ano, atingindo 43,7 mil unidades. Em imóveis abaixo de R$ 275 mil, o estoque alcança 24 mil unidades, 39% maior que no ano anterior.
Para o Goldman Sachs, esses números requerem atenção especial para empresas com forte presença no segmento econômico paulistano, como Cyrela (CYRE3, por meio da marca Vivaz) e Cury (CURY3). O banco monitora a possibilidade de que a deterioração dos indicadores impacte as vendas e a rentabilidade dessas companhias.
Desempenho recente das ações
No mês de setembro, muitas construtoras listadas enfrentaram dificuldades no mercado, mesmo com a queda nos juros de longo prazo. Segundo o relatório, as ações da Cyrela avançaram 12%, porém Cury, Tenda (TEND3) e Direcional (DIRR3) registraram quedas de 15%, 18% e 9%, respectivamente. MRV (MRVE3) manteve desempenho estável, com leve recuo de 1%, enquanto EZTEC apresentou alta de 18%.
Em outubro, o mercado reagiu positivamente ao cenário político e à queda dos juros futuros, com a expectativa da vitória de Flávio Bolsonaro (PL) nas eleições presidenciais. Cyrela e Cury valorizaram cerca de 20%, e Direcional avançou 12% no mês.
Perspectivas para o setor
Apesar da volatilidade, o Goldman Sachs mantém uma visão construtiva sobre parte do setor, recomendando ações de Cury, Direcional e Tenda com preços-alvo que indicam potencial de valorização.
O banco destaca que a principal variável a ser acompanhada será a evolução do crédito habitacional, especialmente frente às restrições impostas pela Caixa Econômica Federal. A combinação do alto estoque e das condições rigorosas para financiamentos pode desacelerar as vendas no segmento.
Por outro lado, a continuidade da redução dos juros de longo prazo e possíveis melhorias nas condições de crédito podem facilitar a absorção do excedente de imóveis. Assim, os próximos dados serão decisivos para entender se o aumento do estoque configura uma situação momentânea ou o início de uma desaceleração mais consistente no mercado residencial popular em São Paulo.