Data centers impulsionam novos rumos para fundos imobiliários no Brasil
O crescimento da inteligência artificial fortalece a demanda por data centers, abrindo oportunidades para fundos imobiliários.
Com o avanço da inteligência artificial (IA), há um aumento significativo na demanda por infraestruturas físicas robustas, como os data centers, que são responsáveis pelo armazenamento, processamento e circulação de dados. Esse contexto tem potencializado novos caminhos para os fundos imobiliários (FIIs) no Brasil, conforme análise da XP Investimentos.
Embora a inteligência artificial seja frequentemente relacionada a softwares, a operação efetiva dessa tecnologia depende de componentes físicos, incluindo semicondutores, redes de transmissão, sistemas de resfriamento, energia elétrica e os próprios data centers. A cadeia tecnológica pode ser dividida em três grandes frentes: semicondutores, infraestrutura e otimização de negócios.
Modalidades de investimento em data centers por FIIs
Os fundos imobiliários podem se expor a esse mercado de diversas formas. Uma delas é a aquisição direta de data centers já operacionais, adquirindo o imóvel e recebendo os alugueis do operador responsável. Outra opção é o financiamento de projetos em desenvolvimento, além do investimento em infraestruturas essenciais, como subestações elétricas.
De acordo com a XP, os retornos para os fundos imobiliários nesse segmento não estão atrelados diretamente às receitas da computação em nuvem ou serviços tecnológicos — que ficam com o operador —, mas ao valor do imóvel, ao contrato de locação, à qualidade técnica da infraestrutura, à oferta de energia e à capacidade financeira do inquilino.
Estruturas de investimento e riscos envolvidos
Os fundos podem investir em data centers por meio da compra de ativos estabilizados, operações de sale and leaseback (SLB), contratos built to suit (BTS), financiamento via certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e desenvolvimento de imóveis específicos.
A compra de data centers já estabilizados reduz riscos típicos de construção e comercialização, porém ainda estão presentes os riscos relacionados ao contrato e à necessidade de modernização. No modelo SLB, o operador vende o imóvel ao fundo e continua locando o espaço, liberando capital para reinvestimento em suas operações.
O built to suit consiste em construir ou adaptar imóveis conforme a demanda do futuro inquilino, que firma um contrato de longo prazo, garantindo retorno para o proprietário. Contratos longos e atípicos, com reajustes periódicos e penalidades por rescisão antecipada, são recomendados para minimizar riscos e alinhar os interesses do locador e locatário.
Desafios da infraestrutura e impacto no mercado imobiliário
Os data centers possuem especificidades técnicas que podem limitar o uso do imóvel para outros fins, como requisitos de energia, sistemas de resfriamento e detalhes construtivos. Assim, a infraestrutura para essa finalidade exige atenção especial no mercado imobiliário.
Embora o crescimento dos serviços digitais possa favorecer a ocupação e a capacidade de pagamento dos locatários, o desempenho dos investimentos dependerá da qualidade da aquisição, do contrato firmado e da manutenção contínua da infraestrutura para garantir competitividade.
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